‘강남 4구’로 대표되는 서울 일부지역의 집값 상승이 지속되고 있습니다. 특히 재건축 단지의 분양으로 인해 집값 상승이 이어지고 있는데요. 정부가 올해부턴 ‘재건축 초과이익환수제’를 부활시켰습니다. 국토교통부는 서울 주요 재건축 단지 20곳에 대해 재건축 부담금을 시뮬레이션 한 결과 조합원 1인당 평균 3억 7000만원의 부담금이 돌아간다고 발표했습니다. 조합원들이 초과이익환수제가 위헌이라며 소송을 준비하고 있는 가운데, 조선일보와 동아일보는 ‘부담금 폭탄’이라며 초과이익환수제에 대해 강하게 비난했습니다.

1면에서부터 ‘부담금 폭탄’ 꺼내든 조선과 동아

22일부터 정부의 초과이익환수제에 대한 보도가 시작됐는데요. 22일부터 26일까지 재건축 초과이익환수제에 대한 보도는 각 조선일보가 8건으로 가장 많았습니다. 동아일보는 7건, 한겨레와 중앙일보가 각 6건을 보도했으며 경향신문과 한국일보는 각 4건 보도했습니다. 
 

△ 재건축 초과이익환수제 관련 신문별 보도량 비교(1/22~1/26)ⓒ민주언론시민연합

보도량은 비슷했지만, 초과이익환수제에 대한 접근방법은 달랐습니다. 보수언론은 ‘부담금 폭탄’이란 제목을 강조했습니다. 조선일보 <강남 재건축, 이번엔 ‘부담금 폭탄’ 가구당 최고 8억 4000만원 터진다>(1/22 진중언․손원형 기자 https://bit.ly/2GuoETN) 동아일보 <강남 재건축 ‘부담금 폭탄’… 1인당 최고 8억>(1/22 주애진 기자 https://bit.ly/2rOLn9P)는 이 보도를 1면에 배치했습니다. 중앙일보 <강남 재건축 평균 4억 ‘부담금 폭탄’… 그럼 집값 잡힐까>(1/22 김태윤․황의영 기자 https://bit.ly/2nsF9Hc)역시 2면에 배치했습니다. 

한국일보도 초과이익환수제에 부정적인 의견을 표출했는데요. 한국일보 1면 보도인 <강남 4구 재건축 부담금 최대 8억 4000만원 부과한다>(1/22 김기중 기자 https://bit.ly/2nlUEBH)에선 “서울 강남권 재건축 시장에 ‘세금 폭탄’이 쏟아질 것으로 보인다”라며 초과이익환수제 부활을 ‘세금 폭탄’으로 파악했습니다. 한국일보 기사의 온라인 송고용 제목은 <강남 재건축 4중 족쇄, 최대 8억4000만원 ‘세금 폭탄’ 예상>이었습니다. 

강남 ‘불안감’ 강조한 조선과 동아

조선일보와 동아일보는 다른 보도에서도 재건축 초과이익환수제로 인한 강남 주민의 불안감을 강조했습니다. 조선일보는 23일에도 1면에 <“한 아파트 40년 산게 죕니까”>(1/23 진중언․송원형 기자 https://bit.ly/2BEghBL)라는 자극적 제목의 기사를 배치했습니다. 기사는 ‘1987년 서울 강남권에 25평 아파트를 사서 지금까지 살고 있는 이모 씨’의 사례를 들었습니다. 감정에 호소하는 또 다른 제목 <부담금 8억 4000만원, 이거 실화냐?>(1/24 장상진 기자 https://bit.ly/2Eo2WjL)에서도 부담금 산정 액수가 과도하다는 주민 의견을 전달했습니다. 

주민 불안 의견을 전달한 곳은 동아일보도 마찬가지였습니다. 동아일보 <불안감 커진 강남 재건축 “정부 계산 못믿겠다”>(1/23 강성휘․주애진 기자 https://bit.ly/2BEghBL)에선 “서울 강남 재건축 시장이 ‘패닉’에 빠졌다”라며 시작했습니다. <시공사 선정도 없이… 재건축 부담금 계산 어떻게?>(1/24 강성휘 기자 https://bit.ly/2DOxgTs)에선 “시공사가 선정되기 전에 부담금을 계산하는 건 사실상 불가능하다”라는 재건축 부담금 담당자들의 발언을 인용했습니다.

△재건축 초과이익환수제 도입에 시장의 불안감 전한 동아일보(1/23)

‘초과이익환수제’ 위헌 논란 부추기는 보수언론

중앙일보에서는 초과이익환수제가 ‘위헌’이라는 주장을 내세웠습니다. 중앙일보 <강남 재건축 단지들, 초과이익환수제 위헌 소송 준비>(1/23 연합뉴스 https://bit.ly/2rQAkgD)에선 “재건축 단지 조합원들은 초과이익환수제가 개인의 재산권을 지나치게 침해한다고 반발하고 있다”라며 “조합원마다 주택 구입 시기가 다른 만큼 실제 시세차익이 다른데 부담금을 동일하게 내야 하는 데 대한 형평성 논란도 불거지고 있다”라고 정리했습니다. 

초과이익환수제 위헌 주장은 중앙일보에서만 나온 것이 아닙니다. 조선일보 <“한 아파트 40년 산게 죕니까”>에선 “재건축 초과이익환수제의 가장 큰 문제점은 미실현 이익에 대한 일률적 과세”라며 “이런 문제점 때문에 일부 조합은 재건축 초과이익환수제가 위헌 소지가 있다고 주장한다”라고 평가했습니다. 

동아일보 <불안감 커진 강남 재건축 “정부 계산 못믿겠다”>에선 “초과이익환수제가 적법하냐에 대한 논란도 불붙고 있다”라며 ‘반포주공처럼 관리처분인가를 신청한 단지는 가만히 놔두고 일주일 뒤 신청한 단지에는 수억 원 뜯어가는 게 정상이냐’라는 주장을 보도했습니다. 한국일보도 위헌 논란에 동참했는데요. <강남 4구 재건축 부담금 최대 8억 4000만원 부과한다>에선 “위헌 논란도 거세질 수 있다. 재건축초과이익환수제는 미실현 이익에 대한 과세란 점에서 헌법재판소에 위헌소송이 제기돼 있는 상태다”라며 한남연립재건축조합과 잠실 주공5단지 조합의 헌법소원 제기를 소개했습니다.

정부는 초과이익환수제의 취지를 설명하고, 위헌이 아니라고 반박했습니다. 경향신문 <조합 “미실현 이득에 과세 안돼” 정부 “1994년에 이미 합헌 결정”>(1/23 이성희 기자 https://bit.ly/2ErxhOD)에선 초과이익 부담금은 “재건축 사업으로 인한 용적률 증가, 인구 집중 등이 도심기능에 미치는 부담을 완화하고 개발이익 사유화를 방지하기 위한 것”이라며 위헌성이 없다고 답했습니다. 헌법재판소가 이미 1994년 7월 29일 토지초과이득세의 위헌 여부 판결에서 “과세목적, 과세소득의 특성, 과세기술상의 문제 등을 고려해 판단해야 하는 입법 정책의 문제로 미실현 이득에 대한 과세 또는 부담금이 헌법정신에 반하지 아니한다”라고 결정했고 행정법원도 “재건축 부담금 위헌법률 제청신청에서 미실현 이득에 대한 부담금 부과가 정당하다”고 판단했습니다. 

조선일보 “새 아파트가 기뻐한다” 동아일보 “공급 옥죈다” 한국일보 “강북이 피해본다”

재건축 초과이익환수제는 재건축으로 인한 집값 상승을 막으려는 조치인데요. 조선일보는 오히려 ‘강남의 새 아파트들이 이득을 봤다’고 보도했습니다. 조선일보 <“생큐, 정부” 강남 새아파트들 표정 관리 중>(1/23 이미지 기자․곽은산 인턴기자․김윤주 인턴기자 https://bit.ly/2rQmgDL)에선 “재건축 단지인 잠실 주공5단지는 ‘직격탄’을 맞겠지만, 재건축 시장이 위축되면 주변 새 아파트는 반사이익을 보겠죠. 벌써 ‘분양권 사고 싶다’는 문의가 쏟아집니다”라는 공인중개사무소의 발언을 전하면서 “최근 정부가 재건축 가능연한을 시사하고, 초과이익환수제에 따른 수억 원의 예상 부담금을 발표하는 등 재건축 단지에 대한 규제를 가하면서 강남권 신축 아파트 값이 더 올라갈 것이라는 기대 때문이다”라고 설명했습니다. 강남 재건축 단지를 규제하는 만큼 신축 아파트값이 오르는 풍선효과가 우려된다고도 보도했습니다.

동아일보는 서울의 주택 공급이 더 어려워지리라 전망했습니다. 동아일보 <“투기 잡으려는 재건축 때리기 서울 아파트 공급만 옥죌 우려”>(1/25 주애진 기자 https://bit.ly/2E2E43u)에선 “요즘 강남에서 소위 ‘잘나가는’ 일반 아파트는 대부분 재건축을 통해 공급된 것들이다. 최근 정부는 재건축 연한 및 안전진단 강화를 검토하겠다고 밝힌 데 이어 재건축 초과이익환수제에 따른 ‘부담금 폭탄’까지 예고하며 재건축 사업을 압박하고 있다. 재건축 사업이 위축되면 가뜩이나 부족한 서울의 새집 공급이 더 어려워질 수 있다는 우려가 나온다”라고 보도했습니다.

한국일보는 ‘강남 겨냥 정책’으로 인해 오히려 강북 주민들이 피해를 입고 있다고 보도했습니다. 한국일보 <강북 주민 울리는 강남 집값 잡기>(1/24 정재호 기자 https://bit.ly/2DOlgBq)에선 “최근 정부가 강남 집값을 잡겠다며 재건축 연한 연장 검토에 이어 최대 8억원이 넘는 재건축 개발 부담금 예상액까지 발표한 뒤 오히려 강북 재건축 실거주자와 서민들이 유탄을 맞고 있기 때문이다”라며 “정작 자금 여력이 큰 강남 재건축 주민들은 관망세를 보이고 있는 반면 강북 실거주자와 서민들은 추가 자금 부담이 커질 것으로 예상되자 매물을 쏟아내고 있다”라고 보도했습니다.

한겨레 ‘급등세 주춤’ 경향 ‘매물 나왔다’

조중동과 한국일보가 추가이익환수제에 대해 부정적인 보도를 이어간 반면, 한겨레와 경향신문은 추가이익환수제로 과열된 강남 집값이 안정되어 간다고 보도했습니다. 한겨레는 <“평균 4억 3900만원” 부담금 ‘쇼크’… 거래 끊긴 강남 재건축>(1/23 최종훈 기자 https://bit.ly/2DPSeRV)에서 “서울 송파구 잠실동의 한 중개사무소 사장은 22일 정부가 작심하고 발표한 강남 재건축 부담금 추정액 쇼크로 당분간 잠실주공5단지 등 재건축 아파트 거래가 중단될 것 같다고 말했다”라고 보도했습니다. 한겨레는 국토부가 부담금을 추정한 사유로 “최근 과열 양상을 띠고 있는 강남 재건축 시장에서 섣부른 추격매수에 나서지 말라는 경고나 마찬가지였다”라고 평가했습니다. <정부 압박 통했을까 강남권 아파트 급등세 주춤>(1/26 최종훈 기자 https://bit.ly/2Er2oda)에서 “정부가 (재건축 연한과 부담금 공개 등) 강도 높은 재건축 규제를 예고하면서, 송파구를 비롯한 강남권 아파트값 급등세가 다소 주춤해졌다”라고 보도를 시작했습니다.

경향신문 역시 과열된 부동산 시장이 완화되었다고 보도했습니다. 경향신문 <강남에 매물 나왔다>(1/24 이성희 기자 https://bit.ly/2ErgJGa)에서도 “정부가 서울 재건축 단지의 초과이익환수 부담 추정액을 발표한 이후 부동산 시장의 관망세가 짙어지고 있다. 다만 지난해 연말부터 보유세 인상과 재건축 허용연한 연장 등 ‘구두 경고’가 나올 때마다 매수 문의가 잠깐 소강상태를 보였던 것과 달리 이번에는 제한적이나마 매물이 출현했다. 최근 집값을 최고점으로 보는 심리가 확산 중이란 해석이 나온다”라고 보도했습니다.

‘불로소득 환수’에 동의한 한겨레와 경향, ‘투기 규제’ 동의하나 주택 공급 유지하라는 조선

초과이익환수제 부활을 두고 보수언론은 부담금의 액수와 이에 따른 시장의 반응만을 집중적으로 보도했습니다. 그 속에서 ‘불로소득 환수’라는 초과이익환수제의 취지는 가려졌습니다.

경향신문과 한겨레는 초과이익환수제의 취지를 살려야 한다는 주장을 보도했습니다. 경향신문 <재건축 부담금 ‘불로소득 환수’ 취지 외면, 액수 문제로 ‘와글’>(1/24 김원진 기자 https://bit.ly/2nweF86)에서 “국토부가 갑작스레 발표해 논란이 커진 재건축 부담금 액수보다 불로소득 환수라는 초과이익환수제 도입 취지부터 되새겨 봐야한다는 의견도 있다”라며 김윤상 경북대 교수의 “재건축 부담금이 불로소득에 의한 세금이냐 아니냐를 따져야지, 액수가 많고 적음부터 이야기하는 것은 맞지 않다” “집값 상승에 의한 이익은 순전히 운에 의한 소득이고 언젠가는 손에 쥘 돈”이나 남기업 토지+자유연구소 소장의 “초과이익의 최대 50%를 재건축 부담금으로 부과한다는 의미를 뒤집어 보면, 나머지 절반의 불로소득은 고스란히 주택 소유자의 몫이 된다는 뜻”과 같은 발언을 인용했습니다.

△재건축 초과이익환수제 도입 취지 살펴보려 한 경향신문(1/24)

한겨레는 <사설/개발이익만 수억대, ‘투기판’ 변질된 강남 재건축>(1/23 https://bit.ly/2rwh6MV)에서 초과이익환수제가 지난해 국회 국토교통위원회에서 재건축 시장 안정을 위해 도입을 예고했다면서 “이미 오래전부터 부활이 예정된 제도를 두고 최근 아파트값 급등에 대한 정부의 ‘충격 요법’이라고 비판하는 것은 옳지 않다”라고 지적했습니다. 이어 “재건축조합과 부동산업자들은 예상을 훨씬 뛰어넘는 부담금 액수에 충격에 빠졌다고 한다. 그동안 이들은 ‘부담금이 얼마 되지 않는다’며 주민들을 설득해 초고층 신축을 추진해왔고 재건축 아파트 투기를 부추겼다”라고 설명했습니다.

조선일보도 재건축 규제에 대해선 동의했습니다. 그러나 조선일보는 규제와 함께 주택 공급이 병행해야 한다고 주장했습니다. 조선일보 <사설/재건축 규제 불가피하나 선의의 피해자 양산 막아야>(1/24 https://bit.ly/2nt4e57)에서도 “강남 재건축 과열은 분명 비정상적이다. 재건축이 투기세력의 표적이 돼 있고 일부 재건축 조합이 용적률과 분양가를 높여 과도한 탐욕을 부리는 것이 사실이다. 주택을 주거가 아니라 차익을 취하는 주식 거래쯤으로 여기는 세태는 끝나야 한다. 초과이익환수제는 불가피한 측면이 있다”라고 두둔했습니다. 그러나 조선일보는 초과이익환수제가 도리어 집값 상승을 초래할 가능성이 있다고 우려했습니다. 조선일보는 “온갖 시행착오를 겪었지만 정부의 집값 대책은 여전히 수요 억제에 머물러 있다”라며 “강남 집값이 오르는 근본 이유는 ‘좋은 집’에 대한 실수요다. 거주 여건이 좋고 교육․생활환경이 양호한 주택에 대한 수요가 커졌지만 공급이 오히려 줄어들고 있다”라며 “8학군의 교육 환경과 편의시설을 갖춘 강남 재건축에 수요가 몰릴 수밖에 없다. 초과이익환수제 등의 규제를 과격하지 않게 실시하면서 강남 외의 지역에 강남 수준의 아파트를 공급하는 정책을 꾸준히 병행해야 한다”라고 정리했습니다. 

분당신도시 이후로 최근까지 판교, 하남, 위례 등 강남권 인근에 주거단지가 조성되어 있습니다. 서울과 서울 근교의 공급은 지속되고 있었던 것입니다. 그럼에도 강남권의 집값은 안정되기는커녕 동반상승하는 효과를 보였습니다. 부동산은 투기적 수요가 강한 만큼 투기로 인해 얻는 불로소득을 최소화해야 합니다. 그런데도 여전히 개발만을 요구하는 조선일보의 ‘투기 걱정’은 진심을 의심할 수밖에 없습니다.

* 모니터 기간과 대상 : 2018년 1월 22일 ~ 26일 경향신문, 동아일보, 조선일보, 중앙일보, 한겨레, 한국일보 (신문 지면에 한함) 

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