윤석열 정부가 부동산경기 부양에 ‘몰빵’ 중이다. 취임 직후부터 부동산시장 관련한 정상화 조치 형해화에 골몰해온 윤석열 정부는 이른바 ‘12·21 부동산대책’과 ‘1·3 미분양대책’을 통해 시장에 질서를 부여할 장치를 사실상 거의 해체했다. 이명박 정부와 박근혜 정부의 부동산정책 기조를 그대로 이어받은 듯한 윤석열 정부는 실상 이명박 정부와 박근혜 정부보다 훨씬 성급하고 과격하다는 느낌을 물씬 준다.

12.21 부동산대책, 다주택자 만들기 올인

윤석열 정부는 지난해 12월 21일 발표한 2023년 경제정책방향을 시작으로 다주택자 만들기에 전면적으로 돌입했다. 이미 다주택자에 대한 종합부동산세(종부세) 중과를 무력화시킨 윤 정부는 다주택자 취득세 및 양도세 중과마저 사실상 형해화시킬 것을 천명했다. 다주택자 세금 중과를 형해화시키는 데 그치지 않고 현재는 금지된 규제지역 다주택자 대출을 LTV(주택담보인정비율) 30%까지 허용하겠다고 밝혔다. 취득, 보유, 양도의 전 과정에 걸쳐 세금을 대거 감면해주고 대출까지 허용해줄 테니 다주택자가 되라는 메시지다.

△ 윤석열 대통령이 1월 21일 청와대 영빈관에서 열린 제12차 비상경제민생회의 겸 제1차 국민경제자문회의를 주재했다. KTV 유튜브 썸네일 ⓒ KTV

끝으로 윤 정부는 분양 및 주택·입주권에 대해서는 단기 양도세율을 2020년 이전 수준으로 환원하기로 했는데, 이에 따라 보유기간이 1년 미만인 경우 70%인 양도세율을 45%로 낮추고, 1년 이상인 경우 60%였던 양도세율은 폐지할 방침이다. 정부가 사실상 투기목적의 주택 단타 매매를 유도하는 셈이다.

결론적으로 말해 윤석열 정부의 12.21 부동산 대책은 온갖 세제 혜택과 대출 열어주기를 통해 기존 다주택자들의 주택 매각 의사를 철회시키고, 1주택자들에 대해서는 다주택자로 만들어 주택시장을 떠받치려는 의도임이 역력하다.

‘둔촌주공 일병 구하기’ 다름 아닌 1.3 미분양대책

윤석열 정부는 새해 벽두부터 부동산시장에 충격을 선사했다. 이른바 ‘1·3 미분양대책’이라고 명명된 대책으로 분양시장 관련 정상화 조치를 사실상 전부 해제한 것이다.

‘1.3 미분양대책’은 전매제한을 사실상 1년으로 줄이고, 분양가 상한제 주택 실거주 의무를 폐지했으며, 분양가상한제 적용지역을 축소하는 한편 주택 소유자 무순위 청약 신청을 가능하게 만들었다는 점에서 무주택자가 아닌 건설사, 시행사, 유주택자를 위한 것이라고 평가해야 한다.

무엇보다 ‘1.3 미분양대책’은 단군 이래 최대 재건축 단지로 불리며 시장의 관심을 한 몸에 받은 둔촌주공 구하기로 보는 것이 타당하다. 주지하다시피 둔촌주공의 대량 미분양은 분양시장의 최대 악재일 뿐 아니라 둔촌주공 재건축조합이 계약 마감일 이틀 뒤인 1월 19일 7,200억 원 규모의 PF(프로젝트파이낸싱) 관련 어음과 단기사채 상환을 어렵게 만든다는 점에서 가뜩이나 경색된 부동산 PF 시장을 나락으로 이끌 방아쇠 역할을 할 가능성이 컸다.

△ 둔촌주공아파트 재건축 사업의 정당 계약률 미공개 문제를 다룬 1월 23일자 YTN 유튜브 썸네일 ⓒ YTN

하여 윤 정부 입장에선 어떻게 해서라도 둔촌주공 완판을 끌어내야 하는 상황이었다. 이를 위해 분양권 전매제한을 1년으로 축소하고 실거주 의무 폐지, 전용면적 84㎡ 청약 당첨자를 위한 12억 초과 주택에 대한 중도금 대출 허용, 무순위 접수 유주택자 허용의 둔촌주공 3종 선물세트가 등장한 것이다. 미분양 물량이 쌓이고 PF 등 부동산 관련 금융이 경색되고 있다고는 하지만 ‘1.3 미분양대책’은 늘 투기의 시발(始發)이었던 분양권 전매의 자유로운 허용을 가능케 했다는 점에서 위험천만한 결정이다.

윤석열 정부가 쌓고 있는 부동산 투기 ‘장작’

윤석열 정부의 전방위적 부동산경기 살리기 정책에도 부동산시장은 가파르게 추락 중이다. 거래는 멸종상태고, 둔촌주공 정당 계약률도 70%를 하회한 것으로 추정된다.

이런 윤석열 정부 행태는 건설사, 시행사와 다주택자들을 위해 모든 시장 정상화 조치를 파괴했던 이명박 정부 및 박근혜 정부와 너무나 흡사하다. 이명박 정부와 박근혜 정부는 부동산경기 부양에 올인했으나 재임 시기 부동산 투기에 불을 붙이는 덴 실패했다. 그러나 결국 문재인 정부 시기 부동산이 활화산처럼 분출하는 데 결정적 역할을 했다.

부동산 대세 하락이 막 시작했다는 점, 여전히 집값이 가처분 소득 대비 터무니없이 높다는 점, 통화정책 기조가 바뀌더라도 경기침체가 도래할 가능성이 높다는 점 등을 감안할 때 윤석열 대통령 재임 기간 부동산시장이 추세적 반등으로 나아가긴 어려워 보인다. 문제는 다음 정부다. 윤석열 정부가 부동산 투기를 위한 장작을 산더미처럼 쌓아 놓았기 때문이다.