문재인 정부는 지난 3년 반 무려 20여 차례 부동산 대책을 내놓았다. 연초 기자회견에서 문재인 대통령은 ‘집값이 너무 오른 곳은 원상회복이 되게 하겠다’고 약속했지만, 그 약속은 지켜지지 않았다. 지난해 12월까지 18차례, 그리고 올해도 2월부터 6월, 7월, 8월 그리고 최근 전·월세 대책까지 내놨지만, 여전히 주택문제는 악화일로다. 매매가격이 천정부지로 뛰어 서울뿐만 아니라 수도권과 비수도권에서까지 내 집 마련은 점점 더 힘들게 되었다.

실패를 거듭하는 이유

정부 대책이 실패를 거듭하는 이유가 무엇일까? 청와대나 기획재정부, 국토교통부의 정책 핵심 입안자들이 ‘대통령이 의도하지 않게 거짓말쟁이가 되는 것’을 괘념치 않는 것으로 보인다. 30여 년 전 경제에 무식하던 노태우 정권의 정책 브레인들보다도 못하다. 국회도 마찬가지다. 지난 봄 총선 때 민주당이 압승하였지만, 상당수 민주당 후보들이 종합부동산세 완화 등을 야당 후보와 마찬가지로 주장하였다. 여야를 막론하고 그런 후보가 많이 당선되었다. 세계 어느 나라보다도 많은 경제지(經濟紙)가 있는 우리나라 신문들은 ‘세금 폭탄론’을 다시 꺼내는 등 집부자에게 조금이라도 부담을 주는 정책은 연중무휴로 반대하는 기사와 논설을 쏟아내고 있다. 집부자를 중심으로 언론, 정치인, 관료들은 똘똘 뭉쳐 있다.

코로나19 전염병과 마찬가지로 부동산 대책도 진단을 제대로 하는 게 첫 관문이다. 진단이 틀리면 처방도 틀리고 오히려 병세를 악화시킬 수 있다. 체온, 맥박, 혈압이 건강진단의 세 기본 항목이듯 주택가격을 결정하는 기본적인(fundamental) 거시경제 지표도 성장률, 이자율, 그리고 세율 세 가지다. 첫째, 경제성장률이다. 이명박 정부 때 여러 번 부동산 부양책을 시행하였지만, 집값이 안정된 것은 경제성장률이 낮았기 때문이다. 둘째, 이자율이다. 이자율이 낮으면 부동산값은 오른다. 코로나19 이전에는 시장금리는 내리고, 문재인 정부에 대한 기대로 경제성장률 예상치는 금리만큼 내리지 않았기 때문에 부동산값이 폭등했다.

따라서 이를 해결하자면 양도소득세, 종합부동산세 등 실효세율 인상으로 폭등요인을 상쇄해야 했다. 임대료 대비 주택가격 비율(Price-Rental Ratio, PRR)은 <이자율-경제성장률+보유세율>의 역수이다. 예컨대 이자율이 3%, 경제성장률이 2%일 때, 보유세율을 0.5%에서 1%로 올리면, PRR은  66배에서 50배로 낮아진다. 저금리로 이자율과 성장률의 차이가 좁아질수록, 보유세율이 집값 안정에 미치는 효과가 더 크다. 양도소득세 강화는 기대수익률을 낮춰, 투기를 사전에 억제하는 효과가 있다.

현 정부는 이명박-박근혜 정부와 달리, 종합부동산세를 다시 강화하고 다주택자의 양도소득세도 강화할 것처럼 정책을 발표하였지만, 등록임대업자의 종합부동산세나 양도소득세 감면을 박근혜 정권과 같이 폭넓게 허용함으로써 오히려 갭투기를 조장하는 결정적인 실책을 지속하였다. 다주택자의 집 사재기 투기가 세계 유일의 전세제도를 악용하여 1인 수십 채 수백 채로까지 기승을 부림에 따라 대통령의 발언과는 달리 집값은 치솟기만 한 것이다. 매매가가 오름에 따라 약간의 시차를 두고 전셋값까지 동반 상승하게 된다.  

다주택자 주택 처분하게 해야

집값 거품은 무주택자의 일생을 불행하게 하고, 대다수 1주택자의 삶의 질도 떨어뜨린다. 저출산의 주요 원인이며, 소비를 감소시켜 지속적인 경제성장도 불가능하게 한다. 나라 경제의 앞날이 어둡다. 코로나19로 경제는 마이너스 성장이다. 그러면 아무 정책이 없어도 집값이 내려가는 게 시장원리이다. 1997년 외환위기, 2008년 외환위기 뒤에 수년간 집값이 내려가거나 안정세를 보였던 선례가 왜 이번에는 통하지 않을까?

바로 등록한 갭투기자에 대한 3중 보호장치 때문이다. 첫째, 양도소득세 감면 둘째, 종합부동산세 면제 셋째, 취득세·재산세·임대소득세·건강보험료 등 가지가지 혜택이다. 그야말로 집 투기꾼의 천국이 되었다. 박근혜가 대통령일 때, 최경환과 부패 관료들이 주도하여 만든 악법이므로 지금이라도 폐지하여야 한다. 미등록임대업자에게 추가로 더 부담을 주어야 하고, 등록업자에 대한 혜택은 모두 없애야 한다. 이명박도 안 한 짓을 문재인 정부가 박근혜 따라 한다는 것은 얼마나 주권자들을 슬프게 하는 짓인가!

스무 가지 넘는 곁가지 정책을 시행해도, 투기의 뿌리를 제거하지 못하면 아무 소용이 없다. 매우 늦었지만 지금이라도 투기병의 근본치료약을 써야 한다. 대통령이 집 한 채를 파는 모범을 보이고, 청와대 다주택자 몇 사람의 집을 처분하도록 했다고 문제가 풀렸는가? 주택시장에 ‘문재인 정부는 100% 진정성으로 주택가격을 안정시킬 것’이라는 믿음을 주는 방법은 딱 하나이다. 오직 대통령의 결단만 남았을 뿐이다.