▵ 윤석열 대통령은 10일 오전 서울 여의도 국회 광장에서 열린 제20대 대통령 취임식에서 “저는 이 나라를 자유민주주의와 시장경제 체제를 기반으로 국민이 진정한 주인인 나라로 재건하고, 국제사회에서 책임과 역할을 다하는 나라로 만들어야 하는 시대적 소명을 갖고 오늘 이 자리에 섰다”고 말했다. Ⓒ 제20대 윤석열 대통령 취임식 KBS 라이브 영상화면 갈무리

윤석열 정부가 출범했다. 많은 시민이 윤석열 정부에서 어떤 일이 벌어질지 궁금해 하고 있다. 그중에서도 부동산 시장의 방향성에 대한 관심은 압도적이다. 윤석열 정부에서 부동산 시장은 상승할 것인가 하강할 것인가.

대세 상승·하락을 반복하는 부동산 시장

먼저 부동산 시장이 대세 상승과 대세 하락을 반복하는 사이클 성격의 시장이라는 점을 이해해야 한다. 부동산 시장은 바다처럼 밀물과 썰물이 주기적으로 교대한다. 금리 등의 이유로 시장이 상승하는 만조기와 시장이 하락하는 간조기가 일정한 간격을 두고 교대하는 것이다. 만조기가 도래하면 정부가 강력한 안정책을 쏟아내도 시장의 가격상승 기조와 추세를 꺾기가 어렵고, 만조기가 끝나고 간조기가 도래하면 반대로 정부가 강력한 부양책을 연달아 투사해도 시장의 가격하락 기조와 추세를 돌리기 힘들다.

민주정부에게는 참으로 불행하게도 노무현 정부 집권 기간과 문재인 정부 집권 기간이 부동산 시장의 만조기에 해당했다. 반면 이명박 정부와 박근혜 정부는 부동산 시장의 간조기에 해당한다. 사정이 이렇다 보니 민주정부가 시장안정에 애를 써도 시장의 상승추세와 기조를 돌리기에 역부족이었고-물론 노무현 정부가 문재인 정부보다 부동산 정책에 관한 한 훨씬 유능했다고 생각한다-그 결과 민심의 이반(離叛)과 더 나아가 정권교체를 당하고 말았다.

반면 이명박 정부와 박근혜 정부는 부동산 간조기를 맞아 부동산 시장을 활성화시키기 위해 온갖 부양책을 쏟아냈지만, 부동산 가격 상승에는 미수로 그치고 말았다. 시장의 이런 거시적 흐름을 보지 못한 채 이명박 정부와 박근혜 정부 시기 부동산 시장이 하향 안정됐다고 주장하거나 평가하는 건, 하여 ‘보수정부가 민주정부에 비해 부동산 시장 안정에 유능하다’라고 평가하는 건 단견을 넘어 범죄에 가깝다. 또한 이명박 정부와 박근혜 정부의 부동산 활황 ‘올인(AII-in)’ 정책 기조가 헛수고도 아니었다. 이들 정부의 누적적 부동산 활황 올인 정책은 박근혜 정부 중반부터 효과를 발휘하고 문재인 정부 시기 꽂을 활짝 피웠으니 말이다.

윤석열 정부 시기, 대세 하락기와 정확히 겹쳐

▵ 윤석열 정부는 부동산 정책의 대대적인 방향 전환을 예고했다. 윤 정부의 주택 정책은 규제 완화와 공급 확대 등 시장 정상화에 초점이 맞춰져 있다. 당장 다주택자에 대한 양도세 중과조치 1년 배제를 시작한다.Ⓒ 데일리안∙헤럴드경제∙파이낸셜뉴스(기사 제목)

그렇다면 윤석열 정부 시기 부동산 시장은 어떻게 될 것인가? 윤석열 정부는 부동산 시장의 간조기가 본격적으로 펼쳐지는 기간과 정확히 겹칠 가능성이 매우 높다. 부동산 시장의 만조를 가능하게 한 완화적 통화정책이 긴축으로 전환한 데다, 시장의 가격 자체가 어떤 근거와 논리로도 합리화가 어려울 정도로 과도하게 형성돼 있기 때문이다. 내가 보기에 지금의 시장가격은 자신의 몸무게를 견디기 버거운 상태다. 윤석열 정부는 시장을 떠받치기 위해 각종 부양책을 투사하려 하겠지만, 효과는 미미하고 그 미미한 효과마저 단기에 그칠 것이다.

그렇다면 부동산 시장의 최저점은 언제쯤 될 것인가? 그건 누구도 알 수 없다. 꼭지와 바닥은 정확한 예측이 불가능할 뿐더러 여러 요인과 시장참여자들의 심리로 인해 가변하기 때문이다. 우리가 할 수 있는 건 과거를 복기해 보는 것뿐이다.

서울과 수도권을 기준으로 하고 거래량까지 감안할 때, 직전 대세 상승기 고점은 2006년 가을이었다. 그 후 대세 하락기로 접어든 시장은 대세 하락 추세 내에서 등락(잔파도)은 있었지만, 2012~2013년 대바닥을 형성한 후 2014년부터 대세 상승 기조로 전환된다. 최고점 기준으로 최저점까지 6~7년이 걸린 셈이다. 서울 및 수도권을 기준으로 하고 거래량까지 감안할 때, 이번 대세 상승장의 최고점은 2020년으로 봐야 할 것이다. 직전 대세 상승장이 고점에서 꺾이고 대세 하락장의 대바닥을 찍는데 걸린 기간이 대략 6~7년이었으니, 이번 사이클도 직전 사이클과 유사하게 전개된다면 대세 하락장의 대바닥은 아직 먼 셈이다.  

사정이 이와 같음에도 각종 부동산 커뮤니티와 투기 조장 유튜브에서 윤석열 정부가 부동산 가격을 더 올릴 것이라고 참주선동하는 자들, 그들을 맹종하는 투기의 신도들을 보고 있자면 사이비 종교와 별반 다르지 않음을 느낀다. 윤석열 정부의 출범과 함께 부동산 시장의 대세 하락도 시작됐다. 지금은 가을의 초입이다. 겨울은 멀었고 시작도 하지 않았다. 마음을 단단히 먹어야 한다.