(*사진 출처: pixabay)

서울 아파트 전셋값이 78주 연속 상승했다. 매매가가 요동치는 데 더해 전세시장마저 불안하니 설상가상이다. 많은 사회현상이 그렇듯 최근 부쩍 심화한 전세난과 전셋값 앙등의 요인은 복합적이다. 구조적 요인과 마찰적 요인을 나누어서 살펴볼 필요가 있다.

구조적 요인, 금리 수직낙하 예견된 전세난

전세 공급에 영향을 미치는 구조적 요인 중 가장 중요한 것은 역시 금리가 아닐까 싶다. 2006년 8월 10일 4.5%였던 기준금리는 현재 0.5%에 불과하다. 2006~2019년 사이 전국과 서울 공히 전세 비중이 눈에 띄게 줄어들었다. 2006년 22.4%에 달했던 전국의 전세 비율은 2019년 15.1%로, 2006년 33.2%에 달했던 서울의 전세 비율은 26.0%로 격감했다.

전세가 격감한 반면 월세는 폭등했다. 2006년 19%(보증금 있는 월세 15.1%+보증금 없는 월세 2.1%+사글세 1.8%)에 머물던 전국의 월세 비율은 2019년 23%(보증금 있는 월세 19.7%+보증금 없는 월세 3.3%)로, 2006년 20.5%(보증금 있는 월세 18.5%+보증금 없는 월세 1.5%+사글세 0.5%)에 불과했던 서울의 월세 비율은 28.1%로 각각 상승했다. 즉 전국과 서울의 전세 비중이 격감하고, 월세 비중이 폭증한 건 이미 오래전부터 진행되던 흐름이라는 것이다.

또한 최근 서울 전셋값 78주 연속상승의 출발선이 바로 기준금리 인하 랠리의 기점인 2019년 7월 18일 근처였다는 사실은 의미심장하다. 1.75%였던 기준금리가 이 무렵 1.5%로 내려온 후 불과 1년도 되지 않은 사이 0.5%까지 수직으로 추락했다. 기준금리가 단기간에 추세적으로 인하돼 바닥에 붙은 데다 코로나 쇼크로 인한 글로벌 경기 위축으로 상당 기간 완화적 통화정책 유지 가능성이 높은 상황에서 임대인들이 기간만료된 전세를 연 5% 내외 수익률이 기대되는 월세로 빠르게 전환하는 건 너무나 당연한 일일 것이다.

마찰적 요인① 임대차보호3법

임대차보호3법은 이중의 의미를 지닌다. 하나는 임대인과 임차인의 힘의 비대칭을 일부 해소해 임차인 주거권을 보호하겠다는 것이고, 다른 하나는 2+2를 통해 임대인 처분권 행사를 일부 제약(전세 낀 매물이 그렇지 않은 매물보다 매매가가 저렴한 현실을 생각하라)하여 그 제약이 매물증가로 이어지길 유도하는 것이다.

임대차보호3법(정확히 말하면 2법이다. 전·월세 신고제는 아직 전면적으로 도입되지 않았다) 시행 후 이전보다 매물과 거래량이 주는 건 당연한 현상이다. 계약갱신청구권을 행사해 2년을 더 거주하려는 임차인들이 압도적으로 많기 때문이다. 다만 매물이 줄다 보니 소규모 거래로도 시장이 출렁일 가능성이 커졌고, 계약갱신청구권 행사를 피한 임대인들이 임대인 우위 시장의 이점을 이용해 전세 호가를 터무니없이 올리는 현상이 나타났다.

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마찰적 요인② 세금중과 피하려는 증여 러시 ‘무늬만 1주택자’

문재인 정부가 다주택자들에 대해 취득, 보유, 처분의 전 단계에 걸쳐 세금을 강화하려 하자 다주택자들은 이에 대응해 소유주택을 줄이려는 시도를 활발하게 펼쳤다. 1주택자는 과세로부터 철저히 보호받기 때문이다. 소유 주택을 매각하는 사례도 있겠지만, 직계비속 등에게 증여 등을 통해 형식상으로는 1주택자의 외양을 띄고, 실질적으로는 다주택자 지위를 유지하는 사례가 속출하고 있다.

통계도 이를 입증한다. 서울의 아파트 거래 중 증여가 차지하는 비중은 2017년까지 4% 내외였는데 2018년 9.6%로 두 배 이상 급증했다. 심지어 올해는 9월까지 13.2%에 달하며, 증여 건수는 1만7364건으로 관련 통계가 작성된 2006년 이래 최고치를 기록했다. 한국부동산원의 아파트 거래현황에 따르면 11월에도 서울 아파트 증여 건수는 2,400건으로 여전히 많다.

다주택자들의 폭발적인 증여 러시는 가뜩이나 위축된 전세공급을 더 줄이는 효과를 발휘하고 있다. 한 집에서 같이 거주하던 직계비속 등이 세대 분리를 하고 부모로부터 증여받은 주택에 양도세 감면을 목적으로 실거주하는 경우가 많기 때문이다. 타인 소유 주택에 전세로 살던 자녀가 다주택자 부모로부터 증여를 받아 증여받은 주택에 들어가면 타인 소유 주택은 전세매물로 나오기 때문에 전세공급 감소로 이어지지 않지만, 한 집에서 동거하던 자녀가 다주택 부모에게 증여받은 집에 세대 분리 형식으로 실거주를 하게 되면 전세공급이 감소할 수밖에 없다.

최근 전세난은 이렇듯 구조적 요인과 마찰적 요인이 결합하여 나타난다고 보는 게 합리적이다. 임대차보호3법 탓을 하는 야당과 언론의 태도는 곡학아세에 불과하다.