(*사진 출처: pixabay)

종부세의 계절이 돌아오고 있다. 문재인 정부 들어 공시가격의 시가 반영률이 올라가고 다주택자들의 세율과 세부담상한이 상향됨에 따라 종부세 부담도 꽤 늘어날 것으로 예측된다. 참여정부 시절부터 고장 난 레코드처럼 반복된 미디어들의 세금 폭탄 프레임도 다시 재연될 것이다. 차제에 미디어들이 종부세를 공격하며 내세우는 대표적인 논리들을 사전적으로 점검하고 논파할 필요가 있다.  

1주택자는 실수요자인데 종부세를 부과하는 건 징벌적 과세다?

종합부동산세를 포함한 보유세는 소득세처럼 소득에 대해 세금을 내는 것이 아니고, 개인이나 법인이 사회와 공공으로부터 받는 사회적 혜택과 서비스에 대해 대가를 지불하는 사용요금의 성격을 지니고 있으므로, 1주택자라 하더라도 토지라는 사회적 서비스를 제공받는 만큼 그에 상응하는 대가를 지불하는 것은 너무나도 당연한 것이다. 따라서 1주택자이건, 다주택자이건, 투기 목적이건, 실수요 목적이건 구분할 필요 없이 종합부동산세에서 예외일 수 없다.

더구나 현재 우리나라의 보유세 실효세율은 0.15%에 불과한데(예컨대 실거래가 10억짜리 아파트의 보유세가 년간 150만 원에 불과하다는 뜻이다. 보유세가 이렇게 낮다 보니 투기가 기승을 부리지 않을 수 없다)선진국 중 최하위 수준이다. 이는 그동안 우리나라의 부동산 소유자들이 사회로부터 받은 서비스에 비해서 터무니없이 적은 대가를 지불한 것이라고 할 수 있고, 보유세 강화는 이를 정상화하는 작업이라고 해야 할 것이다.

또한 1주택자들을 종부세 대상에서 제외하면 다주택자들과의 형평성 논란뿐만 아니라, 대형 주택의 증가라는 부동산시장의 왜곡을 발생시킨다. 많은 사람이 ‘1주택자는 실수요자’라는 생각을 바탕으로 ‘1주택자 종부세 면세’를 주장하고 있지만 고가의 주택을 소유하고 있는 1주택자들의 경우에도 얼마든지 투기목적(예컨대 근래 부는 ‘똘똘한 집 한 채’ 열풍을 생각해 보라!)이 있을 수 있다. 만일 1주택자들에게만 종합부동산세 면세 조치를 취한다면, 공시가격 30억 원짜리 주택 1채를 가지고 있는 사람은 종합부동산세 대상에서 제외되고 공시가격 4억 원짜리 주택 2채를 소유한 경우는 포함되는데, 이것이 과연 정당한 것인가? 이렇게 되면 고가 주택에 대한 투기적 수요가 폭증할 것이고 이는 다시 부동산투기를 불붙일 도화선이 될 것이 분명하다. 요컨대, 1주택자에도 종부세를 부과하는 것은 당연하다.

아울러 종부세는 1가구 1주택자의 경우 보유 기간 및 연령에 따라 세액을 크게 공제해준다. 즉 5년, 10년, 15년 등 보유 기간에 따라 산출세액의 20%, 40%, 50%를 각각 공제해 주며, 세대주 연령이 60세, 65세, 70세 이상일 경우에는 각각 산출세액의 10%, 20%, 30%를 공제해준다. 장기보유특별공제와 고령자공제는 총 공제율 80%까지 중복공제가 가능하다. 쉽게 말해 1주택을 소유한 종부세 대상자 중 주택을 장기로 보유한 사람이나 고령자는 차 떼고 포 떼고 정말 소액의 종부세를 내는 것이다.

소득 없는 고령자에게 종부세를 부과하는 것은 가혹하다?

먼저 짚고 넘어갈 것은 공시가격 9억 원을 초과하는 고가주택을 보유한 은퇴자 중에 소득이 없는 사람들은 생각보다 드물다는 점이다. 대체로 자산이 많은 사람이 소득도 많다. 백 보를 양보해 소득이 없어 종부세를 낼 형편이 되지 못하는 고령자의 경우에는 보유세를 낼 시기를 선택할 수 있도록 하면 된다. 소득이 없다고 하더라도 종부세를 부담할 수 있는 고령자가 있고, 그렇지 않을 수가 있는데, 만약 후자라면 납기를 유예하도록 하면 될 것이다. 일종의 과세이연제도인데 상속, 증여, 매매 등 소유권 이전이 발생할 때까지 종부세 납부를 유예해 주는 것이다.

그러나 고령층이라고 해서 종부세 면세나 감세의 대상이 될 수는 없는 일이다. 부동산 가격 상승의 수혜가 노령층이라고 해서 빗겨가지 않은 것처럼, 공평과세의 원칙에서 노령층도 예외일 수는 없다. 게다가 종부세는 소득세가 아니라 재산세다. 고가의 고급차를 소득 없는 고령자가 몬다고 해서 자동차세를 감면해 주지 않는 이치를 생각해 보라. '소득 없는 고령자에게 종부세를 부과하는 것은 너무 가혹하다'는 논리는 종부세를 부당하게 공격하기 위해 미디어들이 만든 곡학아세에 불과하다.

보유세를 높이면 매수인 혹은 임차인에게 전가되어 오히려 서민들만 피해를 입는다?

이 주장은 ‘보유세 전가론’인데 대부분의 미디어가 보유세를 음해할 때 흔히 사용하는 논리다. 매매시장과 임대차시장의 메커니즘을 통해 이 주장의 허구성을 살펴보자.

매매시장에서 보유세는 전가되지 않기 때문에, 서민들의 내 집 마련에 들어가는 주거비용을 올리지 못한다. 세금 전가는 공급자가 공급량을 가격에 따라 조절할 수 있는 재화에서나 가능하다. 일반 재화의 경우 가격 변화에 따른 공급량과 수요량을 쉽게 조절할 수 있는 쪽이 세금을 상대편에 전가한다. 그러나 토지는 공급이 완전 비탄력적이기 때문에 공급자가 가격에 따라서 그 양을 조절할 수 없다. 따라서 보유세는 소유자가 모두 부담하게 되기 때문에 매매에 전혀 영향을 주지 않는다. 오히려 보유세가 강화되면 투기적 목적으로 가지고 있던 주택들이 시장에 나오기 때문에, 가격이 하향 안정화됨으로써 주거비 부담을 줄여주는 데 도움이 된다. 참여정부 당시 이른바 ‘종부세 회피 매물’이 강남권에서 봇물을 이루고, 그 때문에 가격이 내려간다는 언론의 보도가 있는데 종부세의 효과를 생생히 보여 주는 사례라 할 것이다.

임대차시장도 사정은 마찬가지이다. 일각에서는 보유세가 인상되면 소유자가 인상분을 바로 세입자에게 전가할 수 있다고 주장하기도 하는데, 이것은 주택 소유자가 전능한 존재라고 전제하는 것과 같다. 그렇다면 주택 소유자들은 보유세가 인상되기 전이라도 전세금을 인상하는 것이 마땅한데 왜 그렇게 하지 않는 것일까? 주택 시장의 임대료는 보유세의 전가를 통해서 오르내리는 것이 아니라, 다시 말해서 소유자의 의지에 따라 좌우되는 것이 아니라 주택임대차시장의 수요와 공급의 변화에 따라 이루어진다.

물론 보유세가 강화되면 주택가격 하락에 대한 컨센서스가 형성되고 이에 따라 다주택자들이 전세물량을 월세 물량으로 빠르게 전환(전세제도는 집값 상승에 대한 기대에 의존한다)하면서 전세가격이 급등할 가능성이 있다. 이명박 정부 후반기와 박근혜 정부 초반기에 벌어진 전세대란을 복기해 보면 이해가 쉬울 것이다. 장차 발생할 수도 있는 전세대란에 대해서는 정부가 계약갱신청구권과 전월세상한제를 패키지로 도입해 임대인과 임차인 간의 힘의 비대칭성을 완화하는 방안을 적극 강구해야 할 것이다.

보유세를 높이면 양도세는 낮춰줘야 시장에 매물이 나온다?

보유세가 재산을 ‘보유하는 데 대한’ 사회적 책무라고 한다면, 양도세는 ‘소득이 발생한 데 대한 세금’이다. 부동산을 양도했을 때 이익이 없다면 세금을 낼 필요가 없는 것이다. 그러나 양도차익이 있다 하더라도, 주택은 가장 기본적인 자산일 뿐 아니라 팔고 다른 주택을 사야 하는 경우가 대부분이기 때문에 일반적인 소득세와는 차이를 둔다. 1주택자에 대한 양도세 감면 혜택이 대표적인 케이스다.

따라서 보유세가 강화될 때 문제는 되는 건 다주택자들에 대한 양도세과세다. 이에 대해서는 아직까지 보유세가 현저히 낮다는 점, 부동산 양도차익은 악성의 양도차익이라는 점 등을 감안할 때 다주택자들에 대한 양도세 중과를 완화하는 건 불가하다고 판단하는 게 합리적이다. 오히려 시장에 매물이 쏟아지게 만들기 위해서는 '보유세 강화 로드맵 발표 + 유예기간을 준 후 양도세 중과'패키지가 가장 효과적일 것이다.