동아일보, ‘십분의 일’ 부각해 부동산 대책 흔드나
 
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지난 1월 18일자 동아일보에는 <“집값은 놓치고 서민만 잡았다”>라는 제목의 기사가 실렸다.

기사에서 <동아>는 서울 박모 씨라는 2주택자의 사례를 들면서 다주택자에 대한 양도세 강화가 부담부 증여를 통한 양도세 회피 현상을 야기함에 따라 양도세 강화를 통해 공급물량을 확대하려던 정책의 의도와는 달리 물량은 많이 늘지 않고 엉뚱한 결과만 초래한 것으로 진단하며 ‘현실과 동떨어진 부동산 관련 정책이 취지와는 달리 시장에서 갖가지 부작용을 낳는 현상이 되풀이되고 있다’고 주장했다. 또한 같은 날 <강남권 지난달 주택거래 10건 중 1건이 증여>라는 제목의 기사를 통해 대법원의 ‘등기원인별 소유권 이전 현황’을 근거로 친절하고 자세한 보충설명(?)까지 곁들이며 정부의 부동산 정책을 강력하게 비판했다.

이어지는 내용에서 <동아>는 국민은행 등의 자료를 들어 문제의 방향을 시장전체의 공급부족으로 전환, 공급확대를 주장하고 있다.

부동산 대책 ‘허점’ 보완 주장했어야

<동아>가 판단하기에 진정 양도세에 부담부 증여라는 ‘구멍’이 존재함으로 말미암아 공급물량증대에 별 도움이 되지 않았다고 한다면, 적어도 양도세에 존재하는 거래의 ‘동결효과’를 핵심요인으로 지목할 것이 아니라 단기적으로는 부담부 증여의 문제점을 적절히 차단할 것과 궁극적으로는 다주택보유에서 발생하는 불로소득을 유효적절하게 환수할 보완책을 주문했어야 했다.

주지하다시피, 양도소득세는 ‘거래로 인해 발생하는 시세 차액에 부과되는 소득세’로 거래 시점에 발생한다. 따라서 양도소득세가 거래를 위축시키는 측면이 있는 것은 사실이다. 하지만 동시에 양도소득세가 매도 및 매수시점 간에 발생하는 자본이득을 환수하는 강력한 수단임도 분명하다.

최근 부동산 시장은 지난 1.11 대책이후 매우 불확실한 상황으로 전개되고 있다. 부동산 시장의 상승세가 한풀 꺾여 하락세로 돌아섰으며 심지어 폭락을 우려하는 이들이 있는가하면, 잠시 동안의 관망세일 뿐 다시 상승할 것이라는 예상도 만만치 않다. 반면 정부의 정책 신뢰도는 바닥에 떨어져 있는 상태라고 해도 과언이 아니다.

이처럼 부동산 문제가 불확실한 상황에서 양도세의 자본이득 환수 효과를 포기하고 섣부른 공급증대를 주장하는 것은 시장의 기대심리를 자극하여 오히려 화가 될 수 있다. 뿐만 아니라 현재와 같이 정책 당국의 대책이나 발언마저도 큰 힘을 받지 못할 가능성이 큰 상황에서는 시장이 걷잡을 수 없는 방향으로 흘러갈 수 있다. 따라서 <동아>가 이 같은 상황을 고려했다면 양도소득세로 인한 거래 동결효과를 문제 삼아 쉽사리 공급증대를 주장하기 보다는 부담부 증여라는 ‘구멍’을 찾아 세 부담을 회피하는 상황을 비판했어야 옳았다.

또한, 강남권 부동산 거래 10건 중 1건 가량이 증여였다는 것은 뒤집어 보면 10건 중 9건은 매매 거래라는 것이며, 그 매각 건 중 적어도 일부는 정책효과일 가능성이 있지 않겠는가? 게다가 팔지 않고 자식에게 물려주었다는 것 자체가 증여자의 추가수요를 막았다는 증거인 동시에 <동아>의 주장대로라면 양도세가 무서워 그 자식은 집을 추가로 매입하지 않을 것이므로 다주택자에 대한 양도세 강화가 결국 추가수요 감축이라는 효과를 발휘한 것으로 볼 수 있다.

핵심은 ‘가격’이 아닌 ‘불로소득 환수’

한편 <동아>를 비롯한 언론사와 정책당국이 부동산 정책과 관련하여 보이는 바람직하지 못한 태도가 있는데, 그것은 바로 정책의 초점을 부동산 가격에 맞추는 잘못된 습관이다.

서민용 주택이 아니라면 가격 상승 여부는 문제의 핵심이 될 수 없다. 실제로 들어가 살 집이 전반적으로 부족한 상황이라면 집값은 오르게 된다. 이에 따라 물량이 부족한 상황이 되면 공급을 늘리면 그만이다. 이와 같이 국토균형개발이라는 정책적 바탕에 근거하여 물량 조정을 하면 된다.

<동아>의 주장대로 주택의 신규 공급 자체는 줄었을지도 모른다. 하지만 다양한 통계자료와 직접 설문을 통한 <동아>의 친절한 설명에도 불구하고 전국의 주택보급율이 106%에 달하며 5%의 다주택자가 전체 주택의 21%를 점유하고 있는 현실 속에서 공급물량이 부족하다는 결론을 내리기에는 여전히 근거가 부족하다.

문제는 <동아>가 든 사례들처럼 부담부 증여라는 ‘구멍’까지 찾아가면서 어떻게든 소유하도록 만드는 다른 유인(誘因)이 존재한다는 데에 있다. 다시 말해, 주택을 ‘거주’의 대상이 아닌 ‘투자’의 대상으로 보고 열심히 투자(?)한 결과 발생하는 불로소득이 부동산 문제의 핵심이다.

따라서 정책의 방향성 또한 마땅히 불로소득 환수에 초점을 맞추어야 한다. 불로소득을 환수하면 자연스럽게 주택시장이 정상가격을 회복한다. 또한 불로소득을 충분히 환수함으로 말미암아 다주택을 보유할 유인도 크게 감소할 것으로 사료된다.

보유세 강화를 통한 불로소득 환수가 가장 유효적절한 수단

양도세가 부동산을 살 때와 팔 때 발생하는 차익을 유효적절하게 환수하는 수단임에도 불구하고 거래에 미치는 동결효과 또한 분명히 존재한다. 이러한 문제를 차단하면서도 불로소득을 환수할 수 있는 수단이 바로 토지분 보유세를 강화하는 것이다.

즉, 토지불로소득이 보유기간 동안 받을 수 있는 임대료와 매매차액으로 이루어짐을 감안할 때 양도세를 통한 방식으로는 매매차액, 즉 자본이득에 대한 환수만 가능한 반면, 보유세 방식을 사용하면 보유기간의 임대료를 환수할 수 있을 뿐만 아니라 지가를 하락시키므로 ‘매매차액’ 자체를 소멸시키게 된다.

또한 토지분 보유세를 강화하면 다주택자에게 과도한 주택보유자체가 압박으로 작용하기 때문에 자연스럽게 기존 주택의 공급 물량을 늘리는 데에도 기여하게 된다.

따라서 토지분 보유세 강화는 토지불로소득을 환수하고 부동산 시장 안정화에 기여할 수 있는 가장 유효적절한 수단이 된다.

앞에서 논한 바와 같이 실수요에 대한 적정 공급은 얼마든지 가능하다. 하지만 섣부른 공급부족 진단과 그에 따른 무분별한 공급확대는 매우 위험하다.

과거, 그리고 오늘날에도 여전히, 부동산 가격상승에 대한 대책으로 공급량을 증가시켰지만 시장이 안정되기는커녕 부동산 가격 상승국면에서 시장참가자들의 기대심리로 말미암아 오히려 가격이 폭등하는 등 문제가 커졌다. 또 금리인상이라는 악수를 반복함으로 말미암아 결국 부동산 가격 폭락으로 인한 경착륙과 국가경제 전체적으로 불황을 맞이한 사례를 국내외에서 찾는 것은 그다지 어려운 일이 아니다.

<동아>는 이 같은 사실을 명심해야 할 것이다.<끝>

2007년 1월 19일

(사)민주언론시민연합/토지정의시민연대